Skup nieruchomości z najemcami — prawa i obowiązki

Co oznacza skup nieruchomości z najemcami?

Skup nieruchomości z najemcami to transakcja, w której kupujący nabywa nieruchomość obciążoną istniejącymi umowami najmu. W praktyce oznacza to, że nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów, a najemcy mogą pozostać w lokalach do czasu wygaśnięcia umów lub zgodnie z warunkami wypowiedzenia. Taki rodzaj transakcji jest częsty na rynku inwestycyjnym, zwłaszcza przy zakupie kamienic, bloków czy lokali handlowych wynajmowanych najemcom długoterminowym.

Przy skupie nieruchomości z najemcami kluczowe jest rozróżnienie rodzaju umowy najmu (na czas określony, nieokreślony, najem okazjonalny, najem na cele mieszkalne vs. użytkowe) oraz warunków jej rozwiązania. To determinuje, jakie prawa ma kupujący po podpisaniu aktu notarialnego i jakie kroki należy podjąć, aby rozpocząć gospodarowanie nieruchomością zgodnie z planami inwestycyjnymi.

Prawa najemców i ich ochrona

Najemcy w Polsce są chronieni przez przepisy prawa cywilnego oraz — w przypadku mieszkań — przez ustawę o ochronie praw lokatorów i zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że nabycie nieruchomości nie automatycznie nie pozbawia najemców ich praw; nowy właściciel wchodzi w prawa poprzedniego właściciela i musi respektować istniejące umowy najmu. W praktyce najemcy mają prawo do korzystania z lokalu zgodnie z umową oraz do otrzymywania informacji o zmianie właściciela.

Ważne jest rozróżnienie sytuacji, gdy umowa najmu jest zawarta na czas określony — wówczas jej warunki obowiązują do końca umówionego terminu — oraz gdy jest na czas nieokreślony, co daje najemcy silniejszą ochronę przed natychmiastowym wypowiedzeniem. Dodatkowo niektóre rodzaje najmu, jak najem okazjonalny, wymagają od wynajmującego spełnienia dodatkowych formalności, które kupujący musi przejąć lub uzupełnić.

Obowiązki sprzedającego przy sprzedaży z najemcami

Sprzedający ma obowiązek udostępnić kupującemu pełną dokumentację dotyczącą umów najmu oraz stanu prawnego nieruchomości. To obejmuje kopie umów, protokoły zdawczo-odbiorcze, informacje o zaliczkach, kaucjach, zaległościach czynszowych oraz wszelkie zgody lub wypowiedzenia związane z lokalami. Brak takiej dokumentacji może utrudnić przeprowadzenie rzetelnego due diligence i zwiększyć ryzyko transakcji.

Sprzedający powinien również uregulować zobowiązania podatkowe i księgowe związane ze sprzedażą oraz poinformować najemców o zmianie właściciela. Transparentność w tym zakresie minimalizuje ryzyko sporów po zawarciu umowy sprzedaży i ułatwia płynne przejęcie zarządzania nieruchomością.

• Obowiązki sprzedającego przed transakcją: przygotowanie kopii umów najmu, raportu o stanie technicznym, informacji o zaległościach czynszowych.
• Zabezpieczenie kaucji i rozliczenie z najemcami przed datą przekazania nieruchomości (o ile strony się tak umówią).
• Udzielenie informacji o istniejących zobowiązaniach wobec dostawców mediów i wspólnoty mieszkaniowej.

Obowiązki kupującego i due diligence

Dla kupującego kluczowe jest przeprowadzenie gruntownego due diligence, czyli sprawdzenia stanu prawnego, finansowego i technicznego nieruchomości. Należy zweryfikować treść umów najmu, terminy ich obowiązywania, wysokość czynszów, warunki wypowiedzeń oraz ewentualne roszczenia najemców. Konieczne jest także sprawdzenie, czy umowy są opłacane terminowo i czy nie ma zadłużeń wobec mediów czy wspólnoty.

Nowy właściciel powinien przygotować plan przejęcia najmu: od sposobu informowania najemców, przez zmianę danych do przelewów czynszu, po ewentualne renegocjacje umów. Warto zabezpieczyć się zapisami w umowie sprzedaży dotyczącymi odpowiedzialności za zaległości czynszowe oraz przekazania kaucji. Dzięki temu ryzyka finansowe zostaną ograniczone.

• Co kupujący powinien sprawdzić: ważność i rodzaj umów najmu, wysokość czynszów, terminy wypowiedzeń, kaucje, zaległości oraz ewentualne roszczenia.
• Ocena stanu technicznego i kosztów remontów (wpływ na rentowność inwestycji).
• Weryfikacja wpisów w księdze wieczystej i ewentualnych obciążeń hipotecznych.

Praktyczne wskazówki przy zawieraniu transakcji

Przy sprzedaży nieruchomości z najemcami warto przewidzieć w umowie sprzedaży konkretne zapisy regulujące kwestie najmu: kto odpowiada za kaucje, w jaki sposób będą rozliczane zaległości czynszowe, oraz jakie oświadczenia składa sprzedający (np. o braku sporów z najemcami). Dobrą praktyką jest dołączenie do umowy listy dokumentów przekazywanych kupującemu oraz protokołu zdawczo-odbiorczego.

Informowanie najemców o zmianie właściciela powinno odbyć się formalnie — najlepiej pisemnie — z podaniem nowych danych do płatności oraz osoby kontaktowej. Warto również ustalić termin przekazania kluczy i protokół stanu technicznego lokalu. Takie działania redukują ryzyko konfliktów i ułatwiają szybkie wdrożenie nowego właściciela w zarządzanie nieruchomością.

Jak może pomóc profesjonalny pośrednik

Profesjonalny pośrednik nieruchomości lub firma specjalizująca się w transakcjach inwestycyjnych może znacząco przyspieszyć i zabezpieczyć proces sprzedaży. Ekspert pomoże w wycenie nieruchomości uwzględniającej dochody z najmu, przygotuje dokumentację oraz przeprowadzi negocjacje z kupującym i najemcami. W wielu przypadkach współpraca z pośrednikiem minimalizuje ryzyko związane z błędami formalnymi.

Przykładowo, jako wsparcie przy takich transakcjach dostępne są usługi firm takich jak Transakcja24, które oferują kompleksową obsługę: od audytu prawnego i finansowego, przez przygotowanie umów, po doradztwo przy przekazywaniu nieruchomości. Korzystanie z doświadczonych usługodawców daje pewność, że zarówno kupujący, jak i sprzedający zrealizują swoje prawa i obowiązki w sposób zgodny z obowiązującym prawem.

Podsumowanie — bezpieczeństwo transakcji i dobre praktyki

Sprzedaż lub skup nieruchomości z najemcami wymaga dokładnego przygotowania i znajomości praw oraz obowiązków stron. Kluczowe elementy to: dokumentacja umów najmu, sprawdzenie zaległości, jasne postanowienia w umowie sprzedaży oraz formalne poinformowanie najemców o zmianie właściciela. Tylko kompleksowe podejście zapewnia bezpieczeństwo transakcji i ogranicza późniejsze spory.

Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni korzystać z fachowego wsparcia prawnego i doradczego, a w razie wątpliwości konsultować się ze specjalistami podatkowymi i prawnymi. Dzięki temu proces stanie się przewidywalny, a inwestycja — bezpieczna i opłacalna.